作者|张鹏会 来源|东四十条资本（ID:DsstCapital）
疫情发生后不久，蛋壳公寓于2月初被爆“一鱼两吃”，不仅强制不给房东至少30天房租，也不给租户免租，引起舆论热议。
随后，自如也深陷“涨价”旋涡。近日，不少自如租客在社交媒体上称，疫情特殊时期，自如在续约后肆意涨价，涨幅在10%~30%不等，个别网友称涨租幅度达到38.3%。加之受疫情封路影响，部分租客无法如期返程，开始要求自如减租，或无责退租。
深圳的苏女士告诉投中网，自己的租房合同是是3月15日到期，2019年的租金是2160元/月，如今续租需要支付2660元/月，涨了500元，涨幅23%。“疫情期间再找房也不方便，我决定先只租一个月短租，但管家告诉我，短租要在涨幅23%基础上再加15%。”苏女士说。
2月10日，自如CEO熊林在微博回应称，客户续约价格出现大的波动是极个例情况，主要原因有两个，一是客户从长租变更为月租或季租（租金包含了服务费），二是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。
自如相关负责人告诉投中网，长租公寓仅占整体租房市场5%，不可能操控市场价格，部分城市的部分房源涨租是受市场影响产生的，也在正常范围内。同时，长租换短租会有15%的涨幅，自如已于2月8日推出短租优惠。
北京广盛律师事务所合伙人王欣告诉投中网，在租赁市场中，如果租户与自如的原租赁合同到期续约，自如单方涨价，则属于民事法律关系中双方当事人的意思自治，不违反法律规定；但如果在合同履行过程中，自如单方涨价，则属于单方强行变更合同内容，不受法律支持与保护。
至于疫情期间，自如是否有为租户减免房租、或者退租的义务。王欣告诉投中网，需要依据双方合同条款确定。通常合同条款中会有“不可抗力”条款，约定合同履行过程中，如果发生不可抗力，合同的履行或终止事宜。“如果本次疫情原因客观上导致租客无法继续承租房屋，且提出充分证据，则可以单方解除租赁合同，并不承担违约责任。”
面对租户的不满，2月12日，自如发布公告称，将为因疫情导致，无法如期返回租住城市的自如租客提供续租、退租流程。其中，暂无法返回租住城市，又到了续约期的租客，可灵活选择一个月的短续，享受与长续同等价格条件。
此外，公告称，3月1日后返回并继续居住自如的租客，届时减免其2月全月的服务费；至于3月1日后仍因疫情影响无法返回租住城市，且暂不考虑继续居住自如的租客，将为其办理无责退租，减免2月全月的服务费。
此前，自如已陆续发布多项针对疫情的应对举措。2月7日，武汉自如发出《致武汉自如客的一封信》，宣布减免武汉自如客2月50%的租金及2月全月服务费等措施。
一边是强制清退，一边是租客反弹
多家长租公寓品牌告诉投中网，目前企业面临租客返程，却无法入住的难题。
杭州租客李冉（化名）告诉投中网，2月6号自己返回杭州，但被告知不能进入小区，如今在酒店已经住了5天，每天住宿费300多元，现在吃饭都成了问题。
租客王宁（化名）告诉投中网，社区的隔离政策也令大家不满。“我是合租的租户，社区与物业负责人告诉我，不管这套房子的其他租客是否已经隔离过，只要舍友回到小区，那么整套房子的所有租客都要重新开始14天的隔离。”
“租客的情绪比较大，被劝返的租客要求在隔离期间免租。我们什么都可以扛过去，但如果社区遣散租客，强制企业关闭营业，我们就真的很难了。”一家长租公寓品牌负责人林美（化名）告诉投中网。
投中网获悉，早在2月4日，杭州市便宣布全市小区实施封闭式管理。封闭式管理下，大多数异地租客都收到了“2020年2月9日24时前不得返杭、不得进小区”的通知，部分重疫区如湖北、浙江温州、台州等地返杭时间待通知。
林美说，部分城市的街道、社区要求辖区内集中式住房租赁企业遣返租客，停止营业，“这些措施如果是为了防控疫情我们都理解，但实际上集中式公寓对于流动人口的集中、规范管理反而是有利的。”
林美感到无奈，这将导致大量住客以不可抗力的理由要求租赁企业免租14天，企业较难承受这样的经营压力。
对此，律师王欣告诉投中网，地方社区街道禁止租客回小区，要看其是否有明确的地方行政法规、规章和命令之授权，以及相关地方行政法规规章、命令的合法性和执行授权行为的程序合法性。
“即便是合法主体经合法程序下达了行政命令，那么在实施过程中，也应该遵循‘法律面前人人平等’的宪法原则。即没有病毒感染症状的‘租客’，其依法享有的与有产权的房主同等的居住权。”王欣说。
投中网获悉，2月10日杭州市《“冠状病毒肺炎”防控指挥部令第34号》发布，明确指出不得随意限制小区居民和租客进入小区。
自如相关负责人告诉投中网，对已到达所居住城市但因疫情导致暂无法返回租住社区的租客，自如将在符合社区管理的条件下，为其提供临时安置房源。
突袭“黑天鹅”，长租公寓为何难解？
“疫情之下，每家租赁企业都造成了较大的经济损失，如果疫情继续蔓延，租客住不进来，损失将继续加大，不少租赁企业可能会真的就此倒下。“林美说，其实最终损害的都是租客的利益，他们将会在城市中无法安居。
杨歌告诉投中网，短期来看，疫情导致长租公寓行业在最近半个月的租户违约率达到12%~15%。“15%的违约率看似不高，但对长租公寓行业来说，春节之后本是租赁旺季，现在受疫情影响，业务不升反降，经营压力就会迅速上升。”
杨歌说，目前大多数长租公寓企业的现金流只够维持六个月。“这是仅考虑干耗成本，即在只有支出、没有收入的情况下，只能支撑数月。考虑到疫情存在不确定性因素，企业若不及时缩减规模，灵活控制现金流，将加速行业洗牌。”
然而，长租公寓的重资产运营，又使得其对资金的要求非常高。杨歌告诉投中网，固定成本比例是影响企业运营的最重要指标。不同于其他行业，长租公寓除了有非常重的租赁成本，还有“转手成本”，企业需要先把房源租下来，然后再转租给租户，这中间会发生资金占用成本的情况。
“如果周转速率快，转手过程就是利润；如果周转速度慢，那么就变成了预付成本。”杨歌说，疫情期间，大量租客因为无法续租，或由长租变为短租，导致长租公寓品牌的成本与收入产生不匹配的情况，对现金流产生巨大冲击。
疫情“黑天鹅”的突袭，也在加速长租公寓问题的暴露。
杨歌说，过去十年中国出现了太多“拍脑门式创业”，很多中小企业缺乏长期性思维和对风险的判断能力。“长租公寓品牌一方面缺乏充足的现金流，另一方面，企业的业务过于单一，当主营业务受损，就很难抵御风险。”
虽短期承压，杨歌认为长期来看，租赁行业仍处在黄金期。“到今天为止，中国的租赁行业还没有出现Airbnb一样的企业，依然是传统酒店系统加上OTA，因此在租赁和共享经济领域，未来20年仍处在上升阶段。
要自救，更要政策“用力”
疫情之下，长租公寓平台在承担高额经济损失的同时，也在积极需求解决方案。然而目前来看，舆论效果不佳。
自如相关负责人告诉投中网，目前长租行业压力都很大，自如在正常支付业主房租的同时，也在承担一部分租客优惠成本等，但是可能没办法让所有人都满意，毕竟企业也要生存 。
魔方公寓相关负责人告诉投中网，疫情期间，魔方对受封城影响的租客进行租金减免或租期延长，并开通了远程退房功能，免费保留租客房间内物品至疫情结束5日内。同时，暂停了全国门店的招租，避免爆发期人员流动风险。
对长租公寓行业来说，此次疫情成了考验着各大平台运营能力的关键时刻。疫情当前，除了自救，企业也在寻求多种解决措施。多家长租公寓平台告诉投中网，企业的正常经营实则关系到千千万万的房东和租户，希望政府出台相应政策予以支持，帮助企业度过难关。具体来看，主要包括几个方面：
一，呼吁政府出台金融支持政策。“例如对住房租赁企业予以明确的金融、信贷上的支持，包括但不限于新增贷款、延迟还款、降低利息，疫情期间免息，以及针对头部企业的宽松信贷政策、ABS的适当放宽政策等。”
二，呼吁政策给予税收支持。例如在国家层面，通过减免产权方房产税的形式减免租金，从而转化成给租赁企业减免租金，降低住房租赁企业崩盘风险。
三，司法层面，建议对本次疫情的“不可抗力”进行权威解释。一家长租公寓从业者认为，封城带来的无法入住属于不可抗力，但在租赁房屋内隔离不属于不可抗力。
同时，有业内人士告诉投中网，集中式住房租赁企业其实利润并不高，租金成本就占总营收的60%-70%，因此希望政府出面降低租金成本，并对企业的防疫物资成本、疫情期间水电费等予以补贴。
同时，在资本层面，多位投资人告诉投中网，除了给予资金支持，疫情发生以来，机构内部一直在密切关注公司现金流，并为企业提供债务联动渠道，以及与周边企业的合作机会。
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